Una torre de 32 pisos frente al mar abre la polémica en Mar del Plata
“Hacer arquitectura es hacer ciudad”, solía decir Carlos Mariani casi como un mantra. Y a esa frase apelan los integrantes de su estudio, Mariani-Pérez Maraviglia-Cañadas, cuando describen el proyecto de la torre Malecón Alem, ubicada enfrente a la playa, en Mar del Plata.
El edificio de viviendas tendrá 32 pisos y busca emplazarse en la manzana A89, delimitada por las calles Alem, Falucho, Aristóbulo del Valle y Gascón. Estará a 200 metros de la costa, muy cerca de Playa Varese y de Playa Chica.
En diagonal a ese terreno se levantan, hacia el este, el conjunto Mirador Cabo Corrientes de Débora Di Veroli; y hacia el oeste, Unkanny Residences, otra torre firmada por Carlos Ott. También a pocas cuadras, hacia el sur, aparecen las torres Maral diseñadas por César Pelli.
El polígono donde se ubicaría Malecón Alem contiene el Chalet de Maria Frers de Mahn (MFM), una vivienda de 1927 (llamada también La Robla, dado su antiguo uso gastronómico) que corresponde a la tipología de chalet pintoresquista de sesgo colonial, que posee declaratoria de interés patrimonial.
El proyecto contempla la puesta en valor de la vivienda mediante su preservación, refuncionalización y apertura al uso público con destino gastronómico-cultural, integrando también su jardín como espacio accesible para la comunidad.
A su vez, otorga tutela patrimonial a otros dos chalets de valor arquitectónico y urbano -llamados Beldevere y Top Capu o El Tovar-, reconocidos por su calidad edilicia y su aporte al paisaje urbano. Este conjunto fue diseñado en 1938 por el ingeniero Alula Baldassarini, y si bien se considera de valor patrimonial, no posee declaratoria.
Según la presentación del estudio, la propuesta los preserva e incorpora a un conjunto patrimonial coherente, que abarca media manzana y que se estructura en torno a estos tres inmuebles, “consolidando un núcleo de identidad urbana y memoria colectiva en una zona de alta dinámica inmobiliaria”.
La pisada de Malecón Alem ocupará 6576 m2 de los 7500 m2 totales del terreno y se integra al entorno gracias al diseño de los bajos del edificio, de veredas ensanchadas y accesibilidad a sectores internos del jardín y las casas que integran el patrimonio.
De este modo, se genera mayor permeabilidad física y visual en todo el perímetro, como así también una plaza de acceso al Chalet de MFM. “Es rescatar y entender la lógica urbana”, afirman los arquitectos, y defienden la decisión de optar por una sola torre (en lugar de dos y hasta tres) evitando una mayor saturación del suelo o FOS.
“Esta lógica no surge exclusivamente de un proyecto, ni puede ser impuesta por él. Se inscribe en un proceso de evolución urbana que se construye a partir de acuerdos sociales e institucionales, traducidos en políticas públicas y normas urbanísticas que orientan la transformación de la ciudad con una perspectiva transgeneracional”, explican.
La presentación del proyecto, que fue aprobada por el Concejo Deliberante de Mar del Plata a fines de septiembre de 2024, generó una fuerte polémica con asociaciones civiles marplatenses.
Cuestionando el otorgamiento de una excepción al código e índices especiales a partir de la propuesta de preservación del Chalet MFM, los vecinos fueron a la justicia y el 23 de mayo pasado se hizo lugar a una medida cautelar que puso en suspenso la aprobación del proyecto. Es necesario señalar que la torre Malecón Alem se encuentra en un área R7, residencial de baja densidad, que permite construir hasta 7 m de altura.
Sin embargo, en el estudio aseguran que no se trata de una excepción. “El Código de Ordenamiento Territorial (COT) y el Código de Preservación Patrimonial (Ordenanza 10.075 y sus modificatorias) son normas de la misma jerarquía, que se integran en el marco del ordenamiento vigente y se aplican en función de la naturaleza de cada situación.
Mientras el COT establece los parámetros generales de ocupación del suelo, el CPP regula específicamente aquellas situaciones en que intervienen bienes catalogados o de valor patrimonial, habilitando -en tales casos- la asignación de indicadores urbanísticos especiales como herramienta para incentivar su preservación y puesta en valor”, sostienen.
Según Mariani-Pérez Maraviglia-Cañadas, para la aprobación del proyecto se ha aplicado el régimen del CPP, en función de que el conjunto parcelario incluye un inmueble declarado de interés patrimonial y otros dos con valores reconocidos por su calidad arquitectónica y urbana.
La autorización fue concedida bajo las más altas exigencias de tutela ambiental y preservación arquitectónica, sujeta a la obtención previa de la Declaración de Impacto Ambiental.
En cuanto a la factibilidad de la infraestructura de servicios, reconocen que es un tema sensible para los vecinos, pero recuerdan que “las repotenciaciones y obras complementarias que se solicitan (eléctricas, sanitarias, gas, y otras) están a cargo de los emprendimientos, y terminan resolviendo déficit de las áreas”, cosa que se suma a las compensaciones urbanas.
Aseguran también que se hizo el estudio de cono de sombras reglamentario y que las mismas “quedan contenidas por los edificios preexistentes y en ningún momento del año arrojan sombra sobre la bahía Varese y su playa”.
Ante las críticas, afirman que cuando el estudio piensa y desarrolla un proyecto opera atendiendo la dimensión cultural de la ciudad. “Ningún proyecto opera sobre mínimos. Los arquitectos desarrollamos ideas -y con ellas la ciudad- a partir de los máximos, el agotamiento de las opciones surgidas de una condición urbana, paisajística, normativa y económica”.
Los arquitectos defienden la propuesta argumentando que es coherente con los parámetros de altura y densidad del entorno, un corredor urbano costero que presenta una lógica edilicia, morfológica y paisajística reconocible.
Entienden que la torre se enlaza a las preexistencias que se encadenan desde el centro histórico de la ciudad hacia el sur, con el edificio Havanna, las torres Manantiales, la torre Unkanny Residences y el icónico Mirador Cabo Corrientes con forma de libro abierto de Débora Di Veroli, las tres torres de César Pelli, y otros desarrollos que consolidan toda la costa con altura y densidad.
“En definitiva, no se trata de una pieza aislada, sino de una más que se integra a ese paisaje dinámico”, concluyen.
La crítica de los vecinos a la Torre Malecón
La falta de un plan estratégico que organice el crecimiento de la ciudad preservando su armonía urbana y sus valores ambientales y patrimoniales pone de relieve la desconsideración de un tema por demás relevante que debería ser atendido con mayor atención.
La ausencia o falta de sometimiento a un plan de estas características habilitan el camino de permisos de construcción por vía de excepciones.
Muchos ejemplos nos conducen a la alarma que pretenden dar estas líneas. Podríamos mencionar las torres Unkanny, el Château Frontenac, los Jardines de Chauvin, o la Reserva Explanada, entre otros. Ahora es el turno de la manzana 89 A, donde se encuentra el chalet María Frers de Mahn, también conocido como La Robla, donde se pretende construir una torre de 136 metros de altura.
Hay quienes tardan varios años en obtener un permiso para alteraciones mínimas del código. Sin embargo, el caso La Robla tardó apenas un mes en resolverse.
Algunos miran ciudades para emular como Dubái, Shanghái, Miami o Panamá. Ello llevaría lo que se conoce como plano límite a un nivel sin precedentes en esta ciudad.
Erigir torres monumentales sin sensibilidad para con su entorno, demoler casas de valor patrimonial, destruir el paisaje urbano y natural de Playa Varese, excavar una cantera de más de 12 metros de profundidad…
No parece un vaticinio descabellado decir que preanuncia un panorama más que negativo, sin olvidar los conos de sombra de más de 500 metros sobre las casas del barrio Stella Maris, además de producir una aceleración de los vientos que no ha sido estudiada.
Otra cuestión preocupante sería la construcción de 500 baños en un lote, es decir el equivalente a servicios de infraestructura para unas 20 manzanas.
No existe entidad académica o especialista en patrimonio que pueda avalar este proyecto en términos éticos ni técnicos. Por si hiciera falta decirlo una vez más: ninguno de quienes nos oponemos al dislate de estas excepciones estamos en contra de las inversiones o las fuentes de trabajo.
Es más, estamos a favor de impulsar esas ecuaciones. Eso sí, pensadas y consensuadas y no como consecuencia del impulso ocurrente del funcionario de turno.
La opinión del decano de la Facultad de Arquitectura de Mar del Plata sobre la Torre Malecón
Con la Ordenanza 26.448 del 30/9/24, el municipio de General Pueyrredón