CRÉDITOS HIPOTECARIOS: EL GOBIERNO REGLAMENTÓ LAS HIPOTECAS DIVISIBLES PARA PROPIEDADES EN CONSTRUCCIÓN
LA LETRA CHICA DE LA NUEVA MEDIDA QUE SE REGLAMENTÓ Y QUE PROMETE UN CAMBIO POSITIVO EN EL MERCADO INMOBILIARIO
18 de julio de 2025
12:39
Créditos hipotecarios para propiedades en construcción: el Gobierno reglamentó las hipotecas divisibles
Luego de ocho meses desde que se anunciaron las hipotecas divisibles para proyectos en desarrollo, finalmente el Gobierno reglamentó la implementación de estos préstamos. Se trata de una novedad muy positiva para el mercado, ya que son financiamientos dirigidos a la compra de inmuebles en construcción o de lotes, algo que prácticamente no existía en el sector inmobiliario argentino.
A través de la Resolución Conjunta 2/2025 de los Ministerios de Economía y de Justicia, se establece que “podrán constituirse hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común”.
En otras palabras, esta medida permitirá que cualquier persona pueda acceder a un crédito a largo plazo para financiar la compra de un desarrollo inmobiliario en construcción (comúnmente conocido como “pozo”) o de un lote en un barrio, incluso antes de la subdivisión de terrenos. Se asegura que tendrá las mismas condiciones que las de una propiedad terminada, facilitando el acceso a la vivienda desde las primeras etapas de un proyecto.
De esta forma, un desarrollador podrá constituir una hipoteca general sobre el terreno o el proyecto completo, los compradores ya irán pagando su departamento durante la obra y, cuando se completa la construcción y se dividen las unidades, esa hipoteca también se divide, asignando el saldo correspondiente a cada comprador según el inmueble adquirido y el saldo pendiente de pago.
La resolución es una medida muy positiva para el sector, ya que, hasta ahora, casi todas las líneas de préstamo que ofrecen los bancos están destinadas a propiedades usadas. Las unidades a estrenar, salvo que estén listas para escriturar, no podían adquirirse con un préstamo hipotecario, al igual que las propiedades en pozo (que aún no están construidas). Es importante tener en cuenta que los pisos nuevos desde que se terminan hasta que se escriturar atraviesan un proceso que lleva entre seis meses y un año en CABA, y un año y medio a dos en provincia.
Ahora esta situación cambiará, ya que los compradores tendrán la posibilidad de acceder a financiamiento para adquirir una vivienda que aún no existe, que está en pozo o en ejecución, o incluso a la compra de terrenos. La medida busca “fomentar el crédito, impulsar el sector de la construcción y reducir el déficit habitacional en Argentina”.
Además, impulsa tanto a los compradores como a los desarrolladores, quienes contarán con financiamiento para comprar una propiedad (los primeros) y avanzar en sus proyectos inmobiliarios (los segundos). “Es una medida muy positiva para el sector, ya que, con la reglamentación, los desarrolladores cuentan con los requisitos para implementar esta herramienta y los bancos pueden empezar a ofrecer este financiamiento”, asegura el economista Federico González Rouco, de Empiria Consultores.
Ahora que está la reglamentación, queda pendiente esperar a que los bancos incorporen esta medida, dado que estaban esperando los requisitos. Issel Kiperszmid, fundador de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), resaltó el trabajo realizado para implementar esta resolución y reconoció que ahora falta que los bancos la adopten.
En ese sentido, reconoció las dificultades que habrá: “Las tasas de interés se han más que duplicado desde que empezaron a dar créditos hipotecarios, lo que muestra que los bancos no cuentan con el fondeo a largo plazo para estas operaciones”, explicó Kiperszmid. “Por eso el gobierno debería dar un puntapié inicial para armar un mercado de capitales, de manera que los bancos puedan descargar estas hipotecas”.
La noticia es muy positiva para el sector. Más allá de esto, se considera con cautela, ya que ahora tiene que avanzar el lado de los bancos en generar un producto adecuado para entender a qué tipo de desarrolladores lo pueden ofrecer.
¿CÓMO FUNCIONAN LAS HIPOTECAS DIVISIBLES?
Kiperszmid explica que la reglamentación detalla cómo se debe hacer la subdivisión y la documentación que hay que presentar. Santiago Vitali, consultor financiero para desarrolladoras inmobiliarias, explica el proceso:
1. Se da una estructuración previa, en la que el desarrollador constituye un fideicomiso o una SA de propósito específico. Luego se escritura el terreno a nombre del vehículo legal y se proyecta un plan de obra con división en PH futura o unidades funcionales determinadas.
2. Se solicita el crédito hipotecario divisible: el desarrollador pide un préstamo al banco (crédito puente o intermedio) con garantía hipotecaria sobre el terreno y, progresivamente, sobre cada unidad. El crédito puede otorgarse en tramos contra avance de obra certificado.
3. Esquema de división: a medida que las unidades se individualizan, la hipoteca se subdivide en garantías sobre cada unidad, lo que permite liberar unidades puntuales o trasladar deuda sobre otras aún no vendidas.
4. Una vez terminado el proyecto, el comprador puede cancelar la deuda en un solo desembolso o adquirir un préstamo hipotecario con el banco.
Según la resolución, se permitirá crear una hipoteca divisible a los dominios que consten libres de gravámenes, cuenten con un proyecto urbanístico que determine la modalidad de subdivisión y su acto constitutivo prevea la conformidad de las partes para realizar la división del crédito y de la garantía hipotecaria.
¿QUÉ MÁS HABILITA LA MEDIDA?
Desde el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires explican que otra innovación clave es la anotación registral de los boletos de compraventa, una herramienta que protege al comprador que aún no tiene título de propiedad, pero ya pagó parte del precio. Este nuevo régimen permite inscribir estos boletos en el Registro de la Propiedad Inmueble o en entidades autorizadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV).
También se establece que la inscripción de estos boletos tendrá una caducidad a los 5 años si no se renueva antes, evitando que el sistema se eternice sin escrituración. La normativa también reglamenta la hipoteca sobre el derecho real de superficie, permitiendo construir en un terreno sin ser su propietario, usando ese derecho como garantía hipotecaria.
Por María Josefina Lanzi
Fuente: María Josefina Lanzi
Link Original: https://www.lanacion.com.ar/propiedades/casas-y-departamentos/creditos-hipotecarios-el-gobierno-reglamento-las-hipotecas-divisibles-para-propiedades-en-nid18072025/