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LOS BARRIOS QUE SE RECUPERARON Y TIENEN MÁS OFERTA DE DEPARTAMENTOS PARA LOS QUE COMPRAN CON CRÉDITO
El cartel de “Se vende” volvió a verse con fuerza en algunos barrios porteños donde hasta hace poco dominaba el alquiler temporario o la espera por un crédito hipotecario. Retiro, San Nicolás, Vélez Sarsfield, Monserrat y San Cristóbal encabezan el ranking de los barrios donde más creció la oferta de propiedades en venta en los últimos meses, según un relevamiento elaborado por Daniel Bryn en base a la plataforma Zonaprop.
El fenómeno puede explicarse por una combinación de factores:
- Por un lado, la reconversión de unidades pequeñas que antes se destinaban al alquiler turístico, ahora menos rentable.
- Por otro, el ingreso al mercado de departamentos recién terminados, lanzados durante la pandemia y que no logran absorberse con la velocidad esperada.
- Y un contexto en el que los créditos hipotecarios se encarecieron, achicando las posibilidades de compra en los barrios más demandados.
“Estos barrios concentran una alta proporción de departamentos chicos, que se usaban para Airbnb u oficinas reconvertidas a vivienda. Con la baja rentabilidad, la caída del turismo y nuevas reglas para los alquileres temporarios, muchos propietarios optaron por vender”, explica Daniel Bryn, titular de Invertire Real Estate.
En paralelo, desarrollos iniciados entre 2020 y 2022 comenzaron a entregarse en zonas como Monserrat. “En muchos casos se trata de unidades a estrenar que se suman al stock, pero que no se venden al mismo ritmo, porque el mercado no absorbe tanta oferta en estas zonas como sí lo haría en barrios como Palermo”, agrega Bryn.
En números concretos, los datos muestran subas en el stock en el último año del 28,3% en Retiro, 26,3% en San Nicolás, 23,3% en Vélez Sarsfield, 19,9% en Monserrat y 18,5% en San Cristóbal.
“Mucha de la oferta nueva viene de desarrollos que se demoraron por la pandemia y ahora salen todos juntos al mercado. A esto se suma que muchos propietarios prefieren vender antes que esperar a un comprador que acceda a un crédito hipotecario, porque, por ejemplo, el Banco Nación -que concentra la mayoría de las operaciones- está saturado y los tiempos se alargan”, explica Alejandro Moretti, de Nuevo Siglo Propiedades.
Las tasas de interés, que subieron en los últimos meses, complican el panorama para quienes apostaban al crédito. “Los compradores se ven obligados a moverse geográficamente para poder sostener la cuota que les da el banco, ya que con la suba de tasas se necesita más dinero para acceder a una propiedad de similares características”, sostienen los brókers inmobiliarios.
Con más stock, valores más bajos y menos competencia, estas zonas presentan una puerta de entrada para quienes buscan aprovechar las condiciones actuales del mercado. Claro que persisten desafíos: la percepción de inseguridad, la falta de espacios verdes y un menor atractivo residencial frente a otras zonas de la ciudad siguen siendo factores que frenan la decisión de compra.
En lo que va del 2025 se entregaron alrededor de US$300 millones mensuales, expresados en dólares constantes ajustados por inflación. Esto se debe a que cada vez son más los aumentos que se evidencian en las tasas de interés de los préstamos bancarios.
Los bancos financian sus carteras con depósitos a corto plazo, mientras que los créditos UVA se extienden a 20 o hasta 30 años. “No podés financiar a 30 años si tus depósitos son a 30 días”, analizan diversos especialistas.
La solución estructural debería pasar por herramientas como la titulación de carteras o la securitización, pero en Argentina eso no existe. Sin inversores institucionales –como compañías de seguros o fondos de inversión– el crédito hipotecario recae exclusivamente en los bancos.
Fuente: Candela Contreras
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