CARLOS SPINA: “EL ESTADO CUBRE SOLO UN 20% DE LA DEMANDA” Y CUÁL SERÍA LA CLAVE DEL CRÉDITO PARA IMPULSAR LA OBRA NUEVA
El presidente de la AEV y director comercial de Argencons visitó el estudio donde se realiza el streaming de Ladrillo.Info y explicó su alianza con Eduardo Costantini para nuevos desarrollos, además de proponer mecanismos de crédito para reactivar la construcción.
El presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda de la República Argentina (AEV) y director comercial de Argencons, Carlos Spina, visitó el estudio donde se realiza el streaming de Ladrillo.Info, conducido por Federico Miqueo, para conversar sobre el estado actual del mercado, la necesidad de pensar en crédito para obra nueva y la alianza estratégica con el empresario Eduardo Costantini. Durante la entrevista, ofreció una mirada crítica sobre las limitaciones estructurales de la Argentina para resolver el déficit habitacional y planteó propuestas para transformar el financiamiento en el sector.
Para Spina, resulta indispensable abandonar la expectativa de que el Estado pueda cubrir la totalidad del problema habitacional. Explicó que incluso en la «cresta de la ola» de su capacidad, la producción de vivienda pública no superó las 38.000 unidades anuales, mientras que el sector privado llegó a 200.000 o 250.000.
Remarcó que el Estado argentino apenas logra cubrir el 20% de la demanda habitacional incluso en su momento de mayor actividad, con planes públicos. Advirtió que cada año se suman unas 80.000 nuevas necesidades habitacionales, lo que confirma, según dijo, que la solución estructural no puede depender del Estado, sino que requiere un fuerte impulso del crédito y la inversión privada.
APUNTAR AL FLUJO, Y NO AL STOCK
En ese marco, remarcó la necesidad de pensar el problema habitacional como un asunto de flujo más que de stock. Explicó que países de la región lograron resolver el financiamiento de vivienda a través de sistemas de crédito sostenibles, incluso en contextos de inflación, con esquemas de moneda indexada y la participación de organismos multilaterales como el Banco Mundial o la Corporación Andina de Fomento. La clave, sostuvo, es diseñar instrumentos de crédito que contemplen mecanismos de compensación para proteger la relación cuota-ingreso frente a los vaivenes inflacionarios.
Spina recordó un trabajo realizado por la Asociación Empresaria de la Vivienda junto a la UNSAM y la Universidad de Harvard, donde compararon los modelos de Argentina con los de Uruguay, Chile, Colombia, Perú, Brasil y México. Según detalló, esos sistemas exitosos funcionaban porque ofrecían créditos accesibles y preveían herramientas para estabilizar el flujo de pagos, lo que permitía a las familias planificar a largo plazo. Para él, la discusión argentina sigue anclada en pensar en stock, cuando el verdadero desafío es cómo sostener un flujo constante de viviendas construidas con financiamiento accesible.
VALORES DE VIVIENDAS
Respecto a la evolución de precios, explicó que hay zonas con mayor liquidez donde los valores ya subieron por encima del promedio general, pero aún queda margen para continuar esa recuperación. Observó también que el costo de construcción empezó a crecer por debajo de la inflación en los últimos meses, lo que podría consolidar una tendencia más sostenible para el desarrollo de nuevos proyectos.
En cuanto a la estructura del crédito hipotecario actual, fue crítico con el hecho de que casi todos los préstamos estén dirigidos al segmento usado o terminado. Argumentó que los bancos adoptaron esa estrategia por comodidad y aversión al riesgo, ya que esos créditos pueden hipotecarse de forma inmediata. Según Spina, la verdadera necesidad radica en financiar obra nueva, algo que hoy resulta casi inexistente. Alertó que los bancos no cuentan con un mercado secundario donde colocar las hipotecas, por lo que el cupo disponible se agota rápidamente, generando un esquema poco dinámico.
ALIANZA CON EL CREADOR DE NORDELTA
La entrevista también abordó la reciente alianza entre Argencons y Consultatio, el holding de Eduardo Costantini. Spina relató que la relación entre ambas empresas tiene antecedentes en proyectos como Quartier Nordelta, donde trabajaron en sociedad (Quartier es la marca de edificios desarrollada por Argencons, reconocida por proyectos de gran escala como Distrito Quartier en Puerto Retiro). La alianza con Consultatio busca potenciar